預期0+3入境政策有助帶動商務客 但未能即時吸引旅客來港消費
- 第三季度寫字樓租務雖未見活躍，但季内新落成甲廈預租樓面帶動淨吸納量達18.3萬平方呎
- 整體甲級寫字樓租金按季下調2.3%；預計第四季跌幅收窄，全年調整幅度介乎 -3至 -5%
- 零售市場復甦緩慢，首八個月零售銷售額按年下跌1.5%；與內地通關時間表未明，零售商未能部署擴張計劃
- 預期0+3入境政策將刺激港人外遊消費，短期内未能吸引大量遊客來港，商舖租金難以反彈
香港 – Media OutReach – 2022年10月6日 – 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今天發表2022年第三季寫字樓及商舖租賃市場回顧及展望。第三季甲級寫字樓吸納量受港島東新落成甲廈預租成交帶動止跌回升，但整體租賃活動仍然相對淡靜，且待租率持續高企令租金繼續調整，按季跌2.3%。另一邊廂，本地整體零售市道依然疲弱，今年首八個月零售業總銷貨額總計2,267億, 按年下跌1.5%。預計最新0+3入境檢疫安排未能即時吸引大量旅客訪港，反而刺激港人外遊，短期内對本地零售活動構成壓力。
寫字樓市場
踏入第三季，外圍經濟不穩伴隨加息周期，加上本港與内地暫未全面通關，寫字樓租賃活動未見活躍，整體租金持續下調，按季回落 2.3%，年初至今累跌4.0%。分區而言，第三季以尖沙咀區和中區超甲級寫字樓的租金跌幅較明顯，分別按季下調3.1%和2.4%（表一），各區平均租金從2019年4月份高位至今累跌29%。戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝先生指出：「目前待租面積偏高，部分業主已採取更靈活的租賃方案，除提供免租期外，更為租客提供裝修費補貼，吸引企業落實搬遷決定。由於租金從2019年高位已累跌近三成，相信寫字樓租金難以再像疫情初期般大幅調整。0+3入境措施及逐步放寬的檢疫安排將有助資本及商務人員流動，為市場釋出利好信息；相信第四季度租金跌幅度有望收窄並將橫行一段時間，預測全年租金跌幅介乎 -3至 -5%。」
吸納量方面，第三季整體淨吸納量主要受新落成甲廈預租面積所帶動，錄得正18.3萬平方呎（表二）。季度内有新甲廈落成的地區如港島東、港島南及九龍東均見淨吸納量回升。然而，市場上擴租需求普遍減少，部分企業為減省成本也於約滿時退回部份租用面積，加上季內約有200萬平方呎的新寫字樓樓面落成，促使整體待租率由第二季的13.8%升至16.1%，整體待租面積逾1,000萬平方呎。
蕭亮輝續指：「本季度有多座新寫字樓落成，當中港島東太古坊二座預租情況理想，使該區淨吸納量反彈至正34.8萬平方呎，並帶動整體淨吸納量回升至正數。就租賃成交而言，第三季度的新租賃成交仍以銀行及金融行業（26.7%）和專業服務（22.7%）爲主，另外我們看到公營機構、保險公司和靈活辦公空間的營運商對寫字樓需求有所增長，分別佔新租賃面積的15.7%、11.3%和10.6%（表三）。在核心區，最近數月均錄得數宗靈活辦公空間擴張的租賃成交，這反映更多企業在經濟環境不明朗及加息週期情況下，為降低裝修資本開支而租用租期具彈性的服務式寫字樓，相信這趨勢將持續至明年。」
零售市場
第三季零售市道仍然疲弱，股票市場波幅及加息周期導致本地消費趨於保守，一至八月份本地零售業總銷售貨額按年同比下調1.5%，其中以藥妝類、超級市場、食品及生活必需品表現較佳（表四）。八月份單月按年同比微跌0.1%，除了受去年同期高基數影響外，亦反映市場消費意欲謹慎。
街舖空置率方面，各區表現不一，當中港島區相對九龍區表現較佳。港島區銅鑼灣和中環的空置率已下降至疫情以來的低位，至5.3%和8.5%，但部分租約屬於短租情況。而九龍區尖沙咀和旺角的空置率則分別微升至16.7%和12.5%。其中，作爲傳統遊客區的尖沙咀廣東道一帶空置舖位續現，旺角區亦有不少大型零售商選擇縮減舖面和進行重組活動。
戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威先生指出：「雖然政府已逐步放寬檢疫安排，但始終香港與內地未能完全通關，零售商難以部署，未能落實擴充計劃，故第三季商舖租賃活動依然未見活躍。然而，港島區中環和銅鑼灣的空置情況已比年初獲得明顯的改善，雖然銅鑼灣乃傳統受遊客消費支持的地區，但該區已逐漸轉型，商舖類型趨向迎合本地人消費模式。至於中環區，消費活動仍以當區上班族和本地高消費群爲重心，縱使遊客數目減少，舖位需求仍獲得支持。」
租金方面，民生區商舖如元朗、屯門相對平穩，惟核心區街舖租金普遍持續受壓。過往為傳統遊客區的銅鑼灣和尖沙咀商舖租金跌幅較爲明顯，按季分別跌1.9%和1.2%，年初至今分別累跌7.6%和5.1%；反之，中環、元朗和屯門這些相對由本地消費支撐的商舖租金按季保持平穩。另外，餐飲舖位租金表現較佳，除了中環外，各區按季微升0.9%至1.4%（表五）。
林應威先生補充：「政府最新宣佈抵港入境檢疫改爲0+3，將刺激港人自疫情以來抑壓已久的外遊意欲，但對外地遊客來港旅遊仍缺乏吸引力。預料短期内港人外遊現象或會削弱本地消費，反而對第四季的零售業以及租金表現構成壓力。不過，政府剛放寬食肆堂食人數上限可以恢復12人一枱，相信有助刺激部分食肆表現。另外，踏入傳統節日旺季，短期租約將更受歡迎，我們預期空置率在年底前能夠進一步改善。租金方面，除非政府再推出更多利好零售市場的政策，否則預期街舖租金到明年上半年後才能重拾動力。」
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圖片說明：
戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝先生（左）及戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管及林應威先生（右）。
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戴德梁行
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